大規模修繕コンサルティングとは
近年では大規模修繕工事を実施する際、設計監理方式が主流となっています。
設計監理方式とは、大規模修繕工事において設計と施工を分離する方式です。
設計会社は調査診断結果を基に、仕様・工法の検討・設計概算金額の算出を行い、施工会社が提出する工事費見積書を公平にチェックし、設計に基づいた施工が行われているかを監理します。
それらの技術的な面に加え、業務の最大のポイントは合意形成であり、様々な考え方や意見の中から如何に取りまとめていくのかが重要となります。
高い技術力・豊富な実績・深い知識でお客様を支えることで、大規模修繕工事を成功させることがコンサルタントの最も重要な役割です。
Step.1：建物調査診断（弊社業務対象外）
Step.２：改修計画・設計（弊社業務対象外）
Step.３：施工会社選定補助（弊社業務対象外）
Step.４：工事監理
職人さん（協力会社：塗装工、防水工等）を取りまとめるのは施工会社の現場監督さん（現場管理）です。
それに対して我々設計監理者は、管理組合様や居住者様の代理人（工事監理）です。
私たちはお住いの皆様の立場になって工事の監理（工程確認・定例会議・三者会議）を行い、工事の品質・安全・工程・居住者対応などについて監理してまいります。
Step.５：アフターフォロー
工事保証期間にあわせたアフター点検を仕様書に記載し施工会社に義務付け、アフター点検の立会いを実施し、工事の妥当性をしっかりと検証していきます。
プロの目で点検し、工事会社が見落としている部分がないか確認・指導・瑕疵判定を行います。
手直しが有る場合は適切な補修を行い、是正完了の確認を行います。
1：アフター点検の実施計画
実施時期に近付いた段階で施工者と「実施スケジュール」「アンケート案」などアフター点検計画を作成させ、組合様に提出させます。
2：アフター点検実施
施工者のアフター点検に我々も立会い、助言及び瑕疵などの判定を行います。指摘事項が見受けられた場合は補修範囲の確認を行い、是正措置実施を施工者に指示いたします。
3：アフター点検報告書
施工者に報告書の作成指示を出し、指摘事項があった場合は同箇所が是正されているか確認します。
基礎知識
大規模修繕はどうして必要？
さて、なぜ大規模修繕工事を行う必要があるのかを再確認させて頂きます。
大規模修繕工事の最大の目的は建物の寿命を延ばすことにあります。強固な鉄筋コンクリートといえども、長期間メンテナンスを怠ると劣化がすすみ、建物の寿命を大きく縮めることとなり、修復するためには非常に大きな費用がかかります。
昨今マンションの永住志向が増加し、居住者の生活基盤であるとともに、地域における社会活動の持続や安全・安心な市街地の形成という観点からも住宅ストックとしてのマンションは非常に重要になっています。
マンションの快適な住環境を確保し、資産価値の維持、向上を図るためには適時適切な維持修繕を行うことが必要です。
国土交通省の統計によると12年±2年程度の周期で大規模修繕工事が実施されています。最近はこの12年±2年というスパンをいかに長く改善させる事ができるかが大きな課題となっております。
一方、各回に実施される内容については、通常は経年劣化や不具合の補修をする原状回復を目的とする修繕が1～2回目の大規模修繕工事では行われますが、3回目からは居住性の向上や建物のスペックを改良する改修が組合様の合意形成にもとづいて行われることが多くなります。
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